Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно и как проходит процедура

Рефинансирование — один из эффективных способов уменьшить долговую нагрузку по ипотеке. Особенно актуален он в ситуации, когда процентные ставки на рынке снизились, а ваш договор всё ещё действует на прежних, менее выгодных условиях. В этом материале разберем, когда есть смысл перекредитоваться, как проходит процесс рефинансирования и какие затраты могут возникнуть.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — это оформление нового кредита для полного погашения текущего ипотечного займа. Новый кредит может быть выдан как в том же банке, так и в другом. Цель — получить более выгодные условия: снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж, изменить срок кредита или выбрать более удобный банк.

Важно не путать рефинансирование с реструктуризацией. Реструктуризация — это изменение условий существующего кредита внутри того же банка, обычно по причине финансовых трудностей клиента. А рефинансирование — это оформление нового кредита.

Когда рефинансировать ипотеку действительно выгодно

Рефинансирование имеет смысл, если:

• разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1,5 процентных пункта;
• ежемесячный платеж стал слишком большим и тяжело вписывается в бюджет;
• в дополнение к ипотеке есть другие кредиты, которые можно объединить;
• появилась возможность получить льготные условия, например, по программе семейной ипотеки.

Также рефинансирование может быть полезным, если вы хотите:

• продлить срок кредита и снизить нагрузку;
• снять обременение с залоговой недвижимости;
• перевести кредит в банк с более понятным сервисом или гибкими условиями.

Особый случай — семейная ипотека

Это федеральная программа, которая позволяет провести рефинансирование под ставку от 6% годовых. Подходит тем, у кого:

• есть ребенок младше 6 лет;
• в семье воспитывается ребенок-инвалид до 18 лет.

Важно: предыдущий ипотечный кредит должен быть оформлен на покупку жилья у застройщика. Вторичный рынок и индивидуальное строительство в программу, как правило, не попадают, за исключением некоторых условий.

Когда рефинансирование невыгодно

Несмотря на потенциальную экономию, есть ситуации, когда перекредитование может оказаться бессмысленным или даже убыточным:

1. Прошло более половины срока кредита. По аннуитетной схеме в начале срока вы выплачиваете в основном проценты. Ближе к концу — основной долг. Если вы рефинансируете после середины срока, структура платежа «обнуляется», и вы снова начнете платить больше процентов.
2. Ипотека оформлена по льготной программе. Заменить её на коммерческий займ почти всегда невыгодно.
3. Есть комиссии за досрочное погашение. В некоторых договорах присутствуют штрафы за преждевременное закрытие ипотеки.
4. Возраст заёмщика — предпенсионный или пенсионный. Банки реже одобряют рефинансирование таким клиентам.
5. Планируется получение налогового вычета. При оформлении нового кредита важно сохранить целевое назначение займа. Иначе вычет по процентам может быть утерян.

Как проходит процесс рефинансирования ипотеки

1. Подбор банка с подходящими условиями

Сравните предложения, ориентируясь на разницу в процентных ставках (минимум 1,5 п.п.), размер ежемесячного платежа и требования к заемщику.

2. Подача заявки

Обычно это можно сделать онлайн. В анкете нужно указать сведения о доходе, текущем кредите, недвижимости. На этом этапе важно не допустить ошибок — даже мелкие неточности могут стать причиной отказа.

3. Подготовка документов

Понадобятся:

• паспорт, СНИЛС;
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• копия трудовой книжки;
• действующий кредитный договор;
• справка об остатке долга;
• документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и др.);
• полис страхования недвижимости;
• справки об отсутствии коммунальных задолженностей.

Также потребуется отчет об оценке недвижимости, выполненный аккредитованной компанией. Стоимость — от 4 до 6 тыс. рублей.

4. Закрытие текущего кредита

После одобрения заявки новый банк гасит старую ипотеку и оформляет залог на ту же недвижимость.

5. Переоформление обременения

Если закладная в бумажной форме — заемщик самостоятельно подает заявление в Росреестр и оплачивает госпошлину. При электронной закладной — банк всё делает сам.

Важно: до завершения регистрации обременения в пользу нового банка может временно применяться повышенная ставка — на 2–4 п.п.

Сколько стоит рефинансирование

При перекредитовании заемщик несёт следующие расходы:

• услуги оценщика (4–6 тыс. руб.);
• госпошлина за регистрацию залога (в случае бумажной закладной);
• оформление нового страхового полиса;
• срочные проценты по предыдущему кредиту за текущий месяц.

В среднем общие затраты составляют от 15 до 60 тыс. рублей. Это разовая сумма, которая может окупиться уже за первый год нового договора за счет более низкой процентной ставки.

Выводы

• Рефинансирование ипотеки — это замена действующего кредита новым, чаще всего с целью снизить ставку и уменьшить платеж.
• Подходит тем, у кого разница между текущей и новой ставкой от 1,5 п.п., а также тем, кто хочет изменить срок или объединить несколько кредитов.
• Наиболее выгодно рефинансировать ипотеку в первые годы её обслуживания.
• Перед подачей заявки важно просчитать выгоду и учесть все дополнительные расходы.
• Правильно собранный пакет документов и точное заполнение анкеты — залог одобрения.

Если вы не уверены, стоит ли вам сейчас рефинансировать ипотеку, или хотите подобрать подходящую программу — обратитесь за бесплатной консультацией к специалистам. Например, брокеры LionCredit помогут оценить перспективы, рассчитают выгоду и сопроводят на всех этапах — от заявки до регистрации обременения.